第二間房貸款成數有多少？怎麼提高貸款成數？為什麼有限貸令？

央行 2026 年 9 月 18 日起，把自然人第二戶購屋貸款成數上限從 6 成調升到 7 成。

聽起來是好消息，但七成是央行設的天花板，銀行實際核貸看的是鑑價、你的收入、負債比和信用條件，拿到的成數可能是六成五、六成，甚至更低。

你的自備款應該用「拿不到七成」去估，拿到了是賺到，拿不到才不會開天窗。

重點整理

• 第二戶貸款成數上限調升至 7 成，2026/9/18 起適用，第二戶仍然沒有寬限期
• 七成是央行的上限，銀行依鑑價和個人條件核貸，拿到的成數因人而異
• 銀行鑑價通常比成交價保守，自備款用成交價乘以七成算會低估——建議用六成倒推，多的留緩衝
• 財力證明越齊全，銀行內部評分越高，成數越有空間往上限靠；既有負債比超過六成，新房貸幾乎核不過
• 換屋族可以簽切結書排除成數限制，撥款後 18 個月內賣掉舊屋就好
• 買賣契約加一條但書，核貸不足時可以解約拿回訂金

第二間房貸款成數上限是多少？

2026 年 9 月 18 日起，第二間房貸款成數最高 7 成。

央行第七波信用管制 2024 年 9 月上路時，全國自然人第二戶一律限貸 5 成。

2026 年 3 月第一次調高到 6 成，同年 9 月再調到現在的 7 成，兩年內鬆綁了兩次。

七成是央行規定的貸款成數「上限」，銀行會先對房子做自己的鑑價，再根據你的收入、負債、信用評分，決定實際核准幾成。

假設你用 1,500 萬成交，銀行鑑價只認 1,350 萬，七成算下來是 945 萬，跟你用成交價算的 1,050 萬差了 105 萬，這筆要你自己補。

自備款的安全算法是用成交價的四成先準備，核貸結果出來再調整，多出來的錢留著當緩衝。

第二戶的 7 成跟其他類型的限制比起來，已經是限貸令裡面空間最大的一塊。

第三戶以上、高價住宅、法人購屋、餘屋貸款全部只能貸 3 成，而且一樣沒有寬限期。

你的購屋計畫如果被歸到這些類別，自備款要準備七成起跳，跟第二戶完全是不同量級。

第二戶限貸令是什麼？

限貸令政策目的

央行限制第二戶貸款成數，管的是槓桿，不是買房這件事。

2024 年 9 月以前，銀行的不動產貸款占總放款比率衝到 37.61%，將近四成的錢都卡在房地產。

央行壓這個比率的理由很直接：房市一反轉，銀行的風險全部集中在同一個地方。

第七波信用管制上路以後，占比從 37.61% 降到 2026 年 7 月的 34.44%，少了超過 3 個百分點，央行認為政策有效才逐步放寬成數。

資金回流的方向是無自用住宅的首購族和都更危老重建，這兩塊的貸款占比持續上升。

限貸令短期內不會完全取消，會繼續往鬆的方向走。

在現行規定下把自己的條件準備好，如果捨不得在這段時間內購屋，就只能耐心等了，不知道什麼時候才會解限。

限貸令影響族群

你在央行的分類裡算第幾戶，直接決定成數天花板在哪裡。

分錯類，後面的試算全部白算。

央行定義的「第二戶」涵蓋這些情況——名下已有 1 戶住宅且房貸還沒還完、本人或配偶名下有房貸紀錄、跟別人共同持有一間仍在貸款中的房。

符合任何一種，貸款成數最高 7 成，沒有寬限期。

繼承取得的房屋和房貸不計入戶數，你爸留給你的房子不會害你被算成第二戶。

換屋族可以跟銀行簽切結書排除限制。

2024 年 9 月 19 日之前已經簽約的購屋合約，同樣排除適用。

青年安心成家購屋貸款只要不是高價住宅，也不受第一戶、第二戶的成數限制。

第二間房貸款成數怎麼算？

第二間房自備款試算

假設你要買一間 1,500 萬的房子，銀行鑑價剛好等於成交價，核准七成，可以貸 1,050 萬，自備款 450 萬。

可貸金額 ＝ 銀行鑑價 × 核准成數

自備款 ＝ 成交價 − 可貸金額

表上是央行上限的理想值。

銀行鑑價低於成交價，或你的條件只拿到六成五，自備款會再往上加。

1,500 萬的房子，七成要準備 450 萬，六成五要準備 525 萬，中間差 75 萬，核貸結果出來以後才知道。

比較保守的估法是用六成倒推——1,500 萬乘以 0.4 等於 600 萬。

如果核貸結果比預期好，多出來的錢拿去付裝潢和搬家，不會壓到生活費。

如何提高第二間房貸款成數？

提升財力證明

銀行核貸看的是你還不還得起，央行上限只是天花板。

你提供的資料越完整，銀行內部評分越高，成數越有空間往七成靠。

薪資轉帳紀錄、扣繳憑單、報稅證明、定存單、股票庫存、基金對帳單，能給的全給。

銀行不會嫌你資料太多，少一份倒是可能讓他多猶豫一下。

另一個容易忽略的優勢是銀行往來紀錄。

你在哪間銀行領薪水、哪間刷信用卡、哪間買基金，那間銀行對你的熟悉度就比別家高。

土地銀行說得很明白：借款人維持信用卡和貸款繳款紀錄正常，有助於提升銀行內部評分。

申請房貸優先找薪轉銀行或理財往來的銀行，談出來的條件通常比陌生銀行好。

配偶收入比較高、或者是銀行理財戶的話，由條件好的人擔任借款人，銀行自己也這樣建議。

降低既有負債

你月薪 6 萬，名下一筆信貸月付 1 萬，信用卡最低應繳 5,000，第一間房的房貸月付 1.8 萬。

月付金合計 3.3 萬，負債比 55%。

銀行的門檻通常在 60%，你目前還有一點空間，但第二間房的房貸月付金一加上去就爆了。

銀行算的是所有貸款月付金加總除以月收入，超過 60% 幾乎核不過新房貸。

算進去的項目包括房貸、信貸、車貸、信用卡最低應繳金額，學貸也算。

曾經有人因為忘了學貸，結果貸款泡湯。

另外一個容易被忘記的是信用卡，如果動用了信用卡循環利息，銀行會直接把循環餘額算進負債，即使每個月都有繳最低應繳。

申請前能清掉的負債先清——信貸快繳完就提前還，信用卡的循環利息也要處理乾淨。

至於名下有信貸本身不是問題，負債比有沒有超過門檻才是關鍵，還有要留意聯徵查詢次數。

每次跟銀行申請貸款或信用卡，銀行會調閱你的聯徵紀錄，三個月內被查超過 3 次，銀行會懷疑你到處借錢，核貸條件跟著變嚴。

申請房貸之前半年，盡量不要同時申辦信貸或新的信用卡。

每年可以免費向聯徵中心調閱一次自己的信用報告，申請前先看過，有問題的紀錄提早處理。

合理物件

你選什麼房子，已經決定了銀行從幾成開始談。

有些物件銀行鑑價天生偏低：主建物 15 坪以下的小套房，部分銀行直接不承作。

工業住宅登記用途和實際使用不符，銀行會打折。

地上權住宅沒有土地所有權，鑑價空間受限。

屋齡太高的物件如果屋齡加貸款年限超過 50 年，銀行可能不願意做長天期。

持分建物或產權不完整的房子，核貸條件也偏嚴。

銀行鑑價比較願意貼近成交價的物件長這樣：位在捷運站或主要幹道旁邊，屋齡 10 年以內，主建物占權狀坪數的比例高（公設比低），產權乾淨沒有持分或糾紛。

格局方正、沒有路沖或高架橋嫌惡設施的房子，轉手性好，銀行認為風險低，成數自然容易往上限走。

自備款預算有限的話，物件條件比總坪數更值得先顧。

第二間房貸款成數不足怎麼辦？

增加自備款

銀行核准六成，你原本預期七成，1,500 萬的房子一下子要多拿 150 萬出來。

2025 年第一季全國購屋貸款的平均核貸成數只有 71.82%，近 20 季的最低。

很多人簽約的時候信心滿滿，核貸下來才發現有缺口。

簽約之前，多送兩三間銀行做預審，拿到的回覆條件交叉比較，就能知道自己大概落在幾成。

預審不收費，而且同一段時間內的聯徵查詢通常只算一次，不會因為多問幾間就被扣分。

等到簽約以後才發現核貸不夠，能動的空間就小得多。

保護自己的做法是在買賣契約上加一條但書——「以房地為擔保設定抵押權，向銀行貸款不足成交價○成時，買賣合約自動解除。」

核貸不夠就解約，訂金拿回來。

「以房地為擔保設定抵押權」這幾個字不能省，只寫「貸款不足」的話，賣方可以拿信貸、車貸的名目來搪塞你，解約就沒得談了。

選擇總價較低的物件

你手上有 450 萬現金，1,500 萬的房子需要七成才剛好打平，但 1,200 萬的房子只需要六成三就夠了。

同一筆自備款，壓低總價，成數壓力直接變小。

區域、屋齡、坪數是調整總價的三個方向。

同一個城市從蛋黃區退到蛋白區，總價可能差兩到三成。

同一個地段從新成屋換成屋齡 10 年的中古屋，總價也會降一截。

坪數從三房換成兩房，降幅更明顯。

三個方向不一定要全調，光是放低一兩個條件，可能就讓你的負擔變小很多。

換屋族協處措施

先買新屋、再賣舊屋的換屋族，可以跟銀行簽切結書，第二戶貸款成數就不受七成上限限制。

央行在第七波信用管制上路後開了這個協處通道。

切結的核心約定是：新屋貸款撥款後 18 個月內，把舊屋賣掉並完成產權移轉登記，清償舊屋房貸並塗銷抵押權，而且不能用轉貸規避。

18 個月的期限原本是 1 年，2025 年 9 月放寬，溯及 2024 年 9 月 20 日以後錄案的案件都適用。

違約的後果寫在切結書裡：銀行立即收回貸款成數差額、從撥款日起追收罰息、再加收違約金。

白紙黑字，沒有商量空間。

切結排除是央行開的門，銀行要不要用是另一件事。

銀行自己有不動產貸款總量管制的壓力，追蹤切結書也有行政成本，部分銀行對換屋族還是偏保守。

而且這個排除只適用非高價住宅貸款，高價住宅（台北市 7,000 萬以上、新北市 6,000 萬以上、其他縣市 4,000 萬以上）一律最高 3 成，切結書管不到。

央行的數據顯示，2023 年 6 月到 2025 年 5 月銀行受理了大約 2,142 件換屋協處案件，多數人在 2 到 8 個月內就賣掉舊屋。

18 個月對大部分換屋族夠用，但舊屋在交易冷清的區域，要先評估賣得掉再簽。