第二間房貸款成數7成？現在只有五成
2024 年 9 月起，央行正式啟動第七波選擇性信用管制，整個房市瞬間炸開了鍋，有人拍手叫好，也有人直呼「投資夢碎」。
新規明定：自然人第二戶購屋貸款成數由原本的 7 成下修至 5 成，且全面取消寬限期，不再僅限六都或特定地區，乍看只是降一成，但對投資客來說，現金門檻可是一口氣多出好幾百萬。
央行強調，這次並非「打房」，而是為了抑制投機資金不斷流入房市，讓真正有自住需求的人能更容易進場，說白一點，就是要讓投機買盤先冷靜下來，而這項政策讓「第二間房貸成數」成為房市熱議焦點，也正式宣告貸款門檻全面提高。
那麼，『第二戶』究竟怎麼定義？先搞清楚一件事，到底什麼叫『第二戶』？
依據央行在《房市信用管制Q&A》第7條中明確回應：「第二戶」的判定以借款人本人名下是否已有房貸為準，只要你名下仍有一筆購屋貸款，再申請新房貸，就會被歸為『第二戶』，貸款條件相對更嚴格。
不過，若是「夫妻一方」名下有房貸，另一方再申貸是否算第二戶？
央行明確說明：「以借款人本人為準，不納入配偶房貸計算」。
但實務上，銀行仍會將家庭整體房貸狀況納入風險評估，因此實際核貸條件仍會受影響，這也是為什麼同樣條件下，有人能過、有人被退件。
- 多家銀行主管指出，新制上路後，部分投資買盤明顯退場，但自住型貸款需求仍穩定，顯示政策已達到「抑投機、保剛需」的效果。
央行打炒房信用管制時間軸
中央銀行自 2020 年起啟動「選擇性信用管制措施」，到 2024 年已邁入第七波。
政策初衷是讓房市回歸自住需求，並透過收緊貸款條件、限制投機資金流入，讓市場逐步降溫。
以下整理近年央行針對房市的主要管制變化：
- 第一波(2020年12月)：
- 政策鎖定建商與多戶購屋族，央行明訂：
- 第一戶限貸 6 成；
- 第二戶以上限貸 5 成；
- 第三戶（含）以上貸款仍維持 6 成，但不得給寬限期；
- 高價住宅貸款上限 6 成；
- 建商餘屋貸款上限 5 成，並首次納入限貸；
- 購地貸款上限 6.5 成，其中 1 成為「動工款」，需附具體興建計畫。
- 目的在於讓資金不再集中於囤屋與土地開發，也促使建商加速去化餘屋。
- 第二波(2021年3月)
- 當時央行注意到，銀行房貸比重節節上升，為落實「健全房地產市場方案」，決議進一步收緊自然人與法人貸款條件；主要修正重點如下：
- 公司法人購屋貸款：全國一律最高 4 成，無寬限期。
- 自然人購屋貸款：
- 第三戶最高貸款成數由 6 成降至 5.5 成；
- 新增第四戶以上最高貸款成數 5 成；
- 全數不得給予寬限期。
- 高價住宅(豪宅)貸款：
- 一般上限由 6 成降為 5.5 成；
- 第四戶(即名下已有三戶房貸)以上再降為 4 成；
- 同樣不得給予寬限期。
- 工業區閒置土地抵押貸款：
- 新增規範，最高成數 5.5 成。
- 公司法人購屋貸款：全國一律最高 4 成，無寬限期。
此波政策的核心精神是「法人壓縮、自然人分級」，白話就是──封鎖公司炒房的管道，並限制個人多戶貸款；
讓多戶持有與公司名義購屋難度提升，同時透過貸款改為立即攤還，抑制以短期資金炒作房市的行為。
- 第三波(2021年9月)
- 雖然前兩波政策已稍微降溫，但六都房價仍不見鬆動，許多人仍用低利貸款買第二間房，因此，央行這次出手的重點，是希望讓投資型購屋變得不那麼容易、風險更可控。
- 央行在第 3 季理監事會議中，於維持利率不變的同時，宣布第三波房市信用管制：這次不是升息，而是針對第二戶購屋再度收緊規定。
- 主要內容如下：
- 新增自然人特定地區第二戶購屋貸款規範：
- 適用範圍：六都與新竹縣市。
- 限制內容：第二戶貸款一律不得給予寬限期。
- 目的：避免購屋者「先買再還」的寬限期制度，讓投資買房變得輕鬆。
- 購地貸款最高成數下修：
- 由原本 6 成 5 降為 6 成，希望建商別再利用高貸款比例囤地不開發。
- 由原本 6 成 5 降為 6 成，希望建商別再利用高貸款比例囤地不開發。
- 工業區閒置土地貸款再限縮：
- 最高成數由 5.5 成降至 5 成，並明定「除外條款」的一定期間為 1 年，意即企業若一年內未動工，仍需受限貸規範。
- 新增自然人特定地區第二戶購屋貸款規範：
央行當時強調，這波重點在提高購屋人的財務風險意識，讓市場更理性。
- 第四波(2021年12月)
- 儘管前幾波政策發揮效果，但房價漲勢依舊未止，因此決定再次調整貸款規範。
- 2022 年底，央行召開第 4 季理監事會，雖然維持基準利率不變(約 1.125% 的歷史低點)，但針對房市再度收緊信貸政策，宣布啟動第四波房市管制措施。
- 主要重點如下：
- 高價住宅與多戶貸款成數再降：
- 針對自然人購置高價住宅以及第三戶(含)以上購屋貸款，最高成數一律下修為 4 成。
- 政策目的是抑制高資產族群過度借貸投資，避免利用房貸槓桿炒作房市。
- 購地貸款限縮並增動工條件：
- 最高成數由 6 成降至 5 成，並保留 1 成動工款，借款人須承諾於一定期限內動工，若未依規動工，銀行可終止貸款。
- 最高成數由 6 成降至 5 成，並保留 1 成動工款，借款人須承諾於一定期限內動工，若未依規動工，銀行可終止貸款。
- 工業區閒置土地抵押貸款降為 4 成：
- 針對閒置未開發的工業用地，最高貸款成數從 5.5 成進一步下調至 4 成，以防企業以工業用地名義囤地、炒地，造成工業土地價格異常上漲。
- 高價住宅與多戶貸款成數再降：
央行總裁楊金龍強調，這次政策聚焦多戶與豪宅族群，目的是穩定市場結構，而非全面打壓買房。
- 第五波(2023年06月)
- 根據央行內部統計，前四波確實讓高價住宅買氣降溫，但第二戶貸款仍太熱，為了防止銀行放太多錢進房市，央行推出第五波信用管制，以「稍微收緊貸款」的方式，希望讓房市冷卻、回歸理性。
- 央行統計發現，第二戶房貸越來越多，平均貸款成數也衝破七成七，整體市場的「借錢槓桿」越來越高。
- 因此本次主要調整條款如下：
- 針對自然人於六都及新竹縣市購買第二戶房貸，貸款成數上限由 8 成降為 7 成，且全面取消寬限期。
- 須適用新制成數與利率條件。
與前一波相比，這次明確擴大管制對象，不僅限於投資客或法人，凡名下已有一戶房貸者，再購屋皆納入限制範圍。
央行發現，資金還是一直往房市跑，房貸成數越貸越高，所以這次決定「稍微收緊一點」貸款條件，避免炒房越來越嚴重。
這項新規定一樣對首購族或自住房沒影響，但投資客或想買第二間房的人就得準備更多自備款，外界普遍認為，這是前幾波打炒房政策的延伸版，也代表「限貸令」正式進入全台更全面的階段。
- 第六波(2024年06月)
- 這次央行又出手了，原因很單純——雖然前幾波打炒房讓房市冷了一陣子，但「第二戶購屋貸款」又悄悄升溫，資金再度湧向房地產，因此，推出第六波限貸令。
- 針對 六都與新竹地區 的自然人，只要是第二戶房貸，最高貸款成數從 7 成降為 6 成，而且維持全面取消緩衝期。
這次和前一波相比，主要是「再縮一成成數」，讓投資客的槓桿空間更小；看似只少一成，其實買房門檻卻高了不止一倍；且影響的不只有投資客，「換屋族」也被波及，因為得多準備 10%～20%自備款，資金負擔大增。
- 若是「先買後賣」的換屋族，只要向銀行簽署切結書，承諾在 18個月 賣出舊屋並完成產權移轉，就可暫時維持最高 8 成貸款成數；但若期限內未完成出售，銀行可取消優惠條件，追回貸款差額或要求提前還款。
- 第七波(2024年09月)
- 講到這裡，很多人會問：為什麼央行又出手？到了第七波，央行發現投資買盤又開始蠢蠢欲動，於是乾脆再出手一次；這次的動作不僅快、也狠，幾乎讓整個貸款規則全面重洗牌。
- 主要修正條文：
- 自然人名下已有房屋者，其第一戶購屋貸款不得有寬限期。
- 第二戶購屋貸款，最高成數由 6 成降為 5 成，並擴大至全國實施(不再限於六都及新竹地區）。
- 第三戶(含)以上購屋貸款：最高成數由 4 成降為 3 成。
- 購置高價住宅貸款：最高成數由 4 成降為 3 成。
- 公司法人購屋貸款：最高成數由 4 成降為 3 成。
- 建商餘屋貸款：最高成數由 4 成降為 3 成。
- 存款準備率：同時，央行也將存款準備率微幅調升 0.25 個百分點，藉此回收市場資金。
- 自然人名下已有房屋者，其第一戶購屋貸款不得有寬限期。
針對第二戶的限貸令具體規定
這次央行的限貸令，主要鎖定「自然人第二戶購屋貸款」。
只要名下還有一筆房貸未結清，再去申請新房貸，就會被認定為「第二戶」，即使不是投資客，也會受到限貸規範。
第一，針對這類自然人第二戶購屋者，貸款上限由原本 6成 進一步下修為 5成，並且不再只限六都與新竹，改為全國適用。
第二，所有第二戶房貸全面取消寬限期，銀行自第一期起就會要求本息攤還，不再允許只繳利息、延後本金。
第三，若申請貸款時，銀行系統註記的資金用途代號為「1－購置不動產」，就會直接被歸類為購屋用途，即使名義上寫成「週轉金」或「協助家人買房」，只要資金最終流向房地產，就會被列入第二戶規範。
這次政策的核心是讓房貸資金回到真正有自住需求的人身上。
第二戶限貸令受影響族群有哪些？
七波限貸令上路後，誰受影響最大？以下四類人最明顯；
以往只要準備 3成 自備款就能入場，如今貸款上限降到 5成，現金門檻瞬間增加 2成，對一般家庭來說壓力不小。
- 第一類是換屋族：
- 原本能靠寬限期調整資金節奏，現在全面取消，等於從第一期就得繳本金。
- 若舊屋在十八個月內未售出，銀行還可能追討貸款差額或提前收回本金。
- 第二類是投資型購屋者：
- 以包租、轉售、短期套利為主的投資人，因槓桿空間被壓縮一半，報酬率驟降，只能暫緩購屋或轉向預售市場觀望。
- 以包租、轉售、短期套利為主的投資人，因槓桿空間被壓縮一半，報酬率驟降，只能暫緩購屋或轉向預售市場觀望。
- 第三類是協助家人繳房貸、卻想再購屋者：
雖然實際繳款的是家人，但只要房貸登記在本人名下，再申請新房貸就被算第二戶，一樣受限。
- 第四類是高房價地區購屋族：
台北、新北與新竹地區的自備款本就高，如今再少一成貸款，資金壓力翻倍，許多換屋族因此暫緩換屋計畫。
整體來看，第七波限貸令的核心是「壓投機、保自住」，首購與青安族受影響最小，但多戶與投資型買房族的貸款條件已達歷來最嚴。
第二間房貸款成數7成，還有誰有資格？
雖然第七波信用管制已把「第二戶房貸」額度一再縮減，但仍有幾種情況可以暫時維持 7成 甚至 8成 貸款；別忘了，貸款條件不是寫死的，還得看銀行怎麼認定。
但不可否認，最有資格的人自然不是投資客，而是有實際居住或過渡需求的自住族。
- 先買後賣的換屋族：
- 只要在撥款後與銀行簽署切結書，並於 18 個月內 賣掉舊房、完成過戶與還清原貸款，就能申請「換屋族通融方案」，暫時不受第二戶貸款門檻與寬限期限制。
- 但若期限內沒處理完，銀行會追回差額並取消優惠。
- 夫妻分戶購屋者：
- 若夫妻一方已有房貸，另一方再申貸，只要屬於自住需求仍可申請，但銀行會一併評估家庭負債，不同銀行核貸條件略有差異。
- 若夫妻一方已有房貸，另一方再申貸，只要屬於自住需求仍可申請，但銀行會一併評估家庭負債，不同銀行核貸條件略有差異。
- 第一戶貸款已結清的情況：
- 若前一戶房貸已經全部還清，通常可以被視為「新戶」而不是第二戶購屋者，貸款成數也會相對寬鬆。
- 不過如果房子的貸款雖然還完，但抵押還沒正式註銷，或者登記人和借款人不是同一人(例如：房子登記在爸媽名下、貸款卻是子女申請)，銀行在審核時就會更謹慎，放款成數往往無法放寬。
- 此外，「青安貸款族群」與「首購族」受影響最小。
- 青安貸款屬於政府補貼方案，鎖定首購與自住族群，不在第二戶限貸令範圍內，多數銀行仍提供最高 8成 貸款。
總結來說，第七波政策雖收緊，但真正受到影響的，是投資型與多戶購屋族，若為自住換屋、青安或首購族，仍有空間可爭取。
想買房，如何面對成數下修？上有政策，下有對策
央行七波限貸令上路後，第二戶購屋貸款條件全面收緊，貸款額度明顯縮水、寬限期也同步取消，讓換屋族與投資客資金壓力提升，不過，市場永遠比政策靈活一點；再者，對真正有自住需求的人來說，仍有幾個合法、合規的調整方向可參考。
- 換屋族：如何和銀行談「先買後賣」條件：
- 很多人卡在「舊屋未賣，新屋先買」的時機點。
- 事實上，只要名下確實有一戶房貸、且有換屋需求，仍可與銀行協商「通融方案」，重點在文件——銀行通常會要求簽切結書、附上舊屋銷售證明或委售契約，只要能證明真的是換屋、非投資，就能維持較高貸款成數與短期寬限。
- 若 18 個月內未完成出售，銀行才會取消優惠並追回差額，換句話說，誠實申報、準備資料齊全，才是「換屋族豁免」能成立的關鍵。
- 配偶分戶購屋：可行，但要看家庭負債比，
- 很多夫妻會問：「能不能一人一戶，避開第二戶限制？」答案是可以，但得分情況；
- 央行規定以「借款人本人」為判定依據，因此配偶間可分別申貸，但實務上銀行仍會一起評估家庭總負債比例、收入結構與償債能力，若家庭現金流太緊，就算名義上是不同人，也可能被銀行降成數，所以這招不是漏洞，而是「條件式可行」，前提是負債比要健康。
- 舊屋貸款先結清或轉為週轉金：降低第二戶風險；
- 若第一戶貸款已還得差不多，可以考慮提前結清或改為「週轉性貸款」，這樣銀行在系統上會視為非購屋性質，申辦新房時就不會被列為第二戶。
- 但要注意，若銀行發現資金最終仍流入房地產(例如：舊屋抵押金被拿去買新屋)，仍可能被重新歸類為購屋貸款，因此，資金流向、文件用途都要明確，別讓銀行覺得你在「變相投資」。
- 避開熱區：不同地區、銀行差很多；
- 雖然第七波限貸令「全國適用」，但實務上仍有落差。
- 六都與新竹的銀行最嚴格，許多放款專案甚至預設上限五成；反觀中南部或地方銀行，若評估風險低，仍有機會核貸到六成以上，對資金有限的自住族來說，挑銀行、挑地點，往往比談利率還重要。
- 懂得避開熱區，反而能爭取更多彈性。
- 先賣後買：最穩但需要耐心；
- 想完全避開第二戶規範，最保險的方式還是「先賣再買」。
- 只要舊屋成交、房貸塗銷，新貸時你就能回歸首購資格，這樣貸款成數最高、利率也最漂亮。
- 當然，中間可能得租屋過渡幾個月，流程稍麻煩，但從資金安全角度來看，這做法風險最低，也最不會被政策卡住。
總結來說，限貸令雖收緊，但並非無解，掌握規範範圍與銀行實務彈性，換屋族、首購族仍有機會在法規內找到最有利的貸款策略；政策是死的，貸款策略卻有活路，只看你懂不懂得動。